Koronavirus pandemiyası ilə bağlı qadağaların yumşaldılması, bu fonda ənənəvi tədrisin bərpası və nəticədə gənclərin bölgələrdən paytaxta gəlməsi ilə ötən ilin sentyabrından başlayaraq kirayə evlərin qiyməti yenidən artırıldı. Son bir neçə ayda yaşanan inflyasiya isə kirayə mənzil bazarında artımı daha da sürətləndirdi.
İki-üç il əvvəl Bakının mərkəzinə yaxın ərazilərdə birotaqlı evlərin aylıq kirayə qiyməti 300 manat idisə, bu gün heç kənar ərazilərdə həmin məbləğə ev tapılmır. Əsas problemli məqam isə ev sahiblərinin vergi ödəməkdən yayınmalarıdır.
Dünyanın hər yerində kirayə yaşayan şəxslə ev sahibi arasında müqavilə bağlanır, tərəflər müəyyən öhdəliklər götürürlər. Beləliklə, ev sahibi istədiyi vaxt kirayədə yaşayan şəxsi evindən çıxara bilmir, digər bir tərəfdən də kirayə müddətində evinə hər hansı ziyan dəyməyəcəyindən əmin olur. Lakin Azərbaycanda vəziyyət bir qədər fərqlidir. Tərəflər prosesin rəsmi hissəsinə olduqca laqeyd yanaşırlar.
Ölkədə bu sahəyə niyə nəzarət yoxdur? Mövcud problemin həlli istiqamətində hansı addımlar atılmalıdır?
Azərbaycan Rieltorlar Assosiasiyasının direktoru, daşınmaz əmlak və inşaat üzrə ekspert Elnur Azadov açıqlamasında ümumi yaşayış fondumuzun təxminən 17-18 faizini kirayə mənzil fondunun təşkil etdiyini deyib:
“Mövcud rəqəmə toxunsaq, ölkədə çox böyük həcmdə mənzillər kirayə verilir, xüsusilə də böyük şəhərlərdə. Kirayə fondunun 95 faizi isə qanunsuzdur, buna kölgə iqtisadiyyatı deyirlər. Kirayə evlərə mənbədən tutulan vergi təyin olunur ki, bu da 14 faizdir. Bir çox vətəndaş onu ödəməkdən yayınır. Yayınma səbəbi də 100 manat kirayə haqqına 14 manat verginin tətbiq olunmasıdır.
Əgər bütün ölkədə kirayə verilən mənzillərin sayını götürüb, bunların qiymətinin 14 faizini hesablasaq, çox böyük itki görəcəyik. İqtisadiyyat Nazirliyi yanında İctimai Şuranın üzvüyəm. Bu məsələylə bağlı bizim Dövlət Vergi Xidməti ilə görüşümüz olub, təklif eləmişdim ki, bu sahəyə tətbiq olunan vergi azaldılsın və nəzarət mexanizmi gücləndirilsin. Şəxslər mənzilləri müqavilə əsasında kirayə götürsünlər, çünki əks halda hüquqları çox tapdalanır - ev sahibləri çox vaxt əsassız şəkildə onları evdən çıxarır, qiyməti qaldırırlar, bunun qarşısı alınmalıdır.
Digər tərəfdən, əmlak sahibləri də müxtəlif problemlərlə üzləşirlər. Kirayədə yaşayan şəxslər pulu vaxtında ödəmir, evin təmirini korlayırlar, oğurluq hadisələri olur və s. Neqativ hallar çox olduğuna görə onların aradan qaldırılması ilə bağlı nəzarət mexanizmi gücləndirilməli və müqavilələr tətbiq olunmalıdır. Bu, dövlətə də xeyirdir”.
Ekspert sənədsiz evlər məsələsinə də toxunub:
“Rəsmi rəqəmlərə görə, paytaxt və ətrafında 500-600 min sənədi olmayan ev var, onların bir qismi kirayə verilir, dövlət oradan da pul itirir. Onların sənədi olsa, sənəd əsasında müqavilə bağlansa, dövlət də qazanar, həmin evlərə sığorta tətbiq olunar, vətəndaşlar müvəqqəti qeydiyyata da düşə bilərlər. Əmlak sahibinin çıxarışı olandan sonra özü də qeydiyyata düşə bilir, müvəqqəti olaraq kirayəçini də qeydiyyata salma imkanı olur”.
Mütəxəssis qiymətə təsir edən amillər sırasında ilk olaraq daşınmaz əmlak qiymətlərinin artmasını göstərib:
“İlbəil daşınmaz əmlakın qiyməti artır. 20 il öncə, 2002-ci ildə Əhmədli qəsəbəsi, şəhərin kənar tərəflərində orta hesabla evin bir kvadratmetrinin qiyməti 200 manat civarında idi, bu gün tikinti şirkətləri onu 1200 manata satır.
Göründüyü kimi, bu sahədə inflyasiya baş verir və ona inşaat materiallarının, torpağın qiymət artımı, vergilərin tətbiq olunması səbəb olur. Bundan istehlakçılar da zərər çəkirlər. Bir çox investor sərmayə yatırarkən nə qədər gəlir götürəcəyini nəzərə alır.
İkincisi, pilot layihələrin tətbiq olunması ilə bağlı 2016-cı ildən sonra Bakı şəhərindən 100-dən artıq inşaat layihəsi başladı ki, bunların nəticəsində köhnəlmiş yaşayış yerlərinin sayı azalmağa başladı. Eyni zamanda ucuz mənzillərin böyük hissəsini təşkil edən “Sovetski”, “Kubinka” kimi ərazilərdə çoxlu həcmdə yararsız, köhnəlmiş yaşayış fondu sökülüb çıxarıldı. Bunların həcmi ildən-ilə daha da azalır. Bu baxımdan da qiymət artımı yaranır.
Həmçinin pilot layihələr başlayan dövrdə, xüsusilə 2017-2018-ci illərdə sakinlər evləri söküldüyü üçün müvəqqəti mənzillərə köçürülürdülər, o köçürüldükləri evlər də kirayə mənzil bazarının bir hissəsini təşkil etdiyi üçün bazarda təklif azaldı. Bu da qiymət artımına səbəb olur.
Çıxış yolu kimi qiymətlərin salınması istiqamətində ciddi işlər aparılmalıdır. İnhisarçılıq aradan qaldırılmalıdır, məsələn, armaturun qiyməti son iki ildə 70 faiz civarında artıb. Həmçinin vergilərin yumşaldılması, inşaat normativlərinin düzgün tətbiq olunması lazımdır ki, istehlakçılar zərər çəkməsinlər”.
Əmlak məsələləri üzrə ekspert Ramil Qasımzadə isə evlərini kirayə verən şəxslərin vergi ödəməkdən heç də yayınmadıqlarını bildirib:
“Kirayə evlərin qiymətində artım var. Pandemiya dövründə mənzillərin qiymətində enmələr vardı, lakin postpandemiya dövründə artım müşahidə olunur. Əvvəllər 250 manata kirayə verilən köhnə tikili mənzillər bu gün 350 manata təklif olunur. Birotaqlılar minimum 300, ikiotaqlılar 340-400, üçotaqlılar isə 500 manatdan yuxarı təklif olunur. Bu, köhnə tikililərə aid qiymətdir.
Yeni tikililərdə isə qiymət kvadratmetrdən asılı olaraq dəyişir, birotaqlılar minimum 400 manatdır, burada evin əşyalı olub-olmaması da rol oynayır, yeni tikililərdə maksimum 3-4 min manata qədər 3-4 otaqlı mənzillər təklif olunur.
Fərdi yaşayış evlərinin kirayə qiymətində də artıq dəyişikliklər var, sahəsindən asılı olaraq qiymətlər 300 manatdan başlayır, əvvəl isə bu məbləğ 200 manat idi. Qiymətlərin dəyişməsinə səbəb iş və xidmətlərin, enerjidaşıyıcılarının, ümumiyyətlə ərzaq mallarının bahalaşmasıdır. Bir çox vətəndaş evlərini kirayə verib, o kirayəhaqqı ilə gündəlik istehlak tələbatını ödəyir. Bahalaşma görəndə onlar da sahib olduqları evlərin qiymətini artırmaqda maraqlı olurlar. Vergi ödəmə məsələsinə gəldikdə isə vergi ödəyirlər, xüsusilə də qiyməti 700 manatdan yuxarı olan evlərlə bağlı müqavilə imzalayırlar”.
Həmsöhbətimiz sadəcə kirayə qiyməti az olan mənzillərin sahiblərinin müqavilə imzalamaqdan yayındıqlarını vurğulayıb:
“Buraya aylıq dəyəri 300-500 manat olan mənzillər daxildir. Belə olanda nə kirayə götürənlər, nə də ev sahibi müqavilə bağlamaqda maraqlı olur. Məlumat üçün bildirim ki, onların doqquz ayadək hüququ çatır ki, notariusdan keçmədən müqaviləni öz aralarında bağlasınlar. Bir il olduqda isə bunun notariat tərəfindən təsdiqi vacibdir.
Kirayə müqaviləsi bağlamaqda vətəndaş da maraqlıdır. Çünki hər iki tərəfə bu sərf edir. Mən hər kəsə müqavilə imzalamağı tövsiyə edərdim. Burada tərəflər öhdəlik götürürlər. Sahibkar da arxayın olur ki, evinə ziyan dəyməyəcək, kommunal xərclər ödəniləcək və s. Bu sahədə özbaşınalıq olduğunu düşünmürəm. Çünki Dövlət Vergi Xidməti buna nəzarət edir.
Qiymətlərin tənzimlənməsi isə mümkün olan bir şey deyil, azad bazardır, Azərbaycanda əsas sahələrdən biridir ki, qiymətləri tam şəkildə bazar formalaşdırır. Bazar isə tələb və təklif əsasında formalaşır, kənar müdaxilə yoxdur. Əslində, mənzil qiymətinə Azərbaycanda o qədər də baha demək olmaz. Digər ölkələrlə müqayisə etsək, qiymətlər normaldır. Məsələn, Bakının Nərimanov rayonunda birotaqlı evin kirayə qiyməti 350-400 manat təşkil edir, bu, təxminən 200-220 dollardır, İstanbulda isə mərkəzə yaxın hissədə evlər minimum 300 dollardır. Moskva ilə müqayisə edəcək olsaq, orada qiymət 500 dollardan yuxarıdır. Kənar yerlərdə bizdə də qiymət ucuzdur, “Neftçilər” metro stansiyası ətrafında evlər 250-300 manatdır”.
Aqil Vəlili
