Geridə qoymağa hazırlaşdığımız 2022-ci il Bakının daşınmaz əmlak bazarında ciddi qiymət artımları ilə yadda qalacaq.
Bunu “Report”a açıqlamasında daşınmaz əmlak bazarı üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev bildirib.
“Bəzi yalan məlumatlar bazarda bahalaşma yaratdı”
“Xüsusən yeni tikilmiş binalarda ciddi qiymət artımlarına rast gəlindi. Bu binalarda bahalaşmanın əsas səbəbi həm tikinti materiallarının qiymətlərinin artması, həm də paytaxtda çoxmənzilli yaşayış binalarının tikintisi üçün yararlı torpaq sahələrinin kəskin azalması və bahalaşması idi. Köhnə 9 mərtəbəli və istismar müddətini bitirmiş 2, 3, 4 və 5 mərtəbəli binalarda da çox ciddi şəkildə bahalaşma oldu. Buna səbəb həmin binaların pilot layihələr çərçivəsində sökülməsi, bir çox media qurumlarında bu barədə yayılmış məlumatlar idi. Məsələn, 2020-21-ci illərdə metronun “İnşaatçılar” və “Elmlər Akademiyası” stansiyalarının yaxınlığında 2 otaqlı “xruşşovka” layihəli mənzil 70-75 min manata təklif olunurdusa, hazırda qiymət 90-100 min manatdır. Səbəb də odur ki, bu binalar söküləcək və yerində yeni binalar tikiləcək. Həmin tikilməsi planlaşdırılan binalarda ikiotaqlı mənzilin qiymətnin 140-150 min manat olacağı barədə söz-söhbət sözügedən köhnə binalardakı mənzilləri də bahalaşdırdı”, - deyə o qeyd edib.
“Köhnə binalardakı mənzillər ucuz satılmalıdır”
Ekspertin sözlərinə görə, hazırda paytaxtda 11 minə qədər istismar müddəti bitmiş köhnə çoxmənzilli yaşayış binası var:
“Bunun da 100-dən çoxunu aidiyyəti qurumlar qəzalı bina kimi qeydə alıb. Bir köhnə binanın sökülüb yerində çoxmənzilli yaşayış binası tikilməsinə ən azı 2-3 il vaxt sərf olunur. Belə çıxır ki, paytaxtdakı həmin 11 min istismar müddətini bitmiş binanın yeni binaya çevrilməsinə hələ uzun onilliklər lazımdır. Yayılmış qeyri-dəqiq məlumatlar həmin köhnə binalardakı mənzillərin qiymətini artırdı. Dünya praktikasında istismar müddətini bitirmiş bu cür binalar bazar dəyərindən aşağı qiymətə təklif olunur. Əslində, belə olmalıdır. Çünki həmin binalar artıq ipoteka predmetinə çevrilə bilmir. Banklar onları girov kimi götürmür, onlar əmlak kimi öz kapitallaşmasını itirir”.
E.Fərzəliyev hesab edir ki, gələn il Bakıda köhnə mənzillər ucuzlaşa bilər:
“Gələn il Əmək və Əhalinin Sosial Müdafiəsi Nazirliyinin məcburi köçkünlər üçün nəzərdə tutduğu mənzilləri satışa çıxarması gözlənilir. Yaxın zamanlarda iki minə yaxın mənzil satışa çıxarılacaq. Onlar normal bazar dəyərindən xeyli aşağı təklif olunacaq. Bu qədər mənzilin eyni vaxtda satışa çıxması əmlak bazarında həm canlanmaya səbəb olacaq, həm də süni şəkildə artmış qiymətləri azaldacaq. Ucuzlaşma daha çox köhnə binalarda baş verə bilər. Çünki onlarda süni bahalaşma daha çox olub”.
“Bu il nağd mənzil satışı az oldu”
Bununla belə, E.Fərzəliyev bu il ölkənin daşınmaz əmlak bazarında canlanma olduğunu deyir:
“Satılan daşınmaz əmlakların təxminən 70%-i ipoteka krediti ilə satılan mənzillər oldu. Digər tərəfdən, böyük şirkətlər daxili kreditlə uzunmüddətli satışlar həyata keçirir ki, bu il onlara da tələbat çox oldu. Amma əvvəlki illərə nisbətən nağd satışlar az baş verdi. Bu da qiymət artımı ilə əlaqədardır. 2020-ci ildən çıxarışsız fərdi həyət evlərinə çıxarışın verilməsinə başlanıldı, amma pandemiya səbəbindən bu layihə tam həyata keçirilmədi. Bu da onların satışına mənfi təsir etdi. 2023-cü ildən gözləntimiz odur ki, çıxarışı olmayan fərdi həyət evləri, qeyri-yaşayış obyektləri və yeni tikili binalardakı mənzillər çıxarışla təmin olunsun ki, vətəndaş məmnuniyyəti yaransın. Digər tərəfdən, çıxarışsız mənzillərin alqı-satqısı dövlət üçün itki deməkdir. Çünki çıxarışlı mənzillər satılarkən mənzilin hər kvadratmetrinə görə dövlət büdcəsinə vergi ödənilir. Bu gün təkcə Bakı və Abşeronda 500 mindən çox çıxarışı olmayan fərdi həyət evi var. Ən çox satılan daşınmaz əmlaklar da həmin fərdi həyət evləridir. Çünki onlar bazara çıxarışlı mənzillərdən daha aşağı qiymətlərə təklif olunur. Ölkədə həm qeyri-neft sektorunun inkişafı, həm də dövlət büdcəsinə daşınmaz əmlak sektorundan da daxilolmaların artması üçün bu sahə dirçəldilməli və tam nəzarətə alınmalıdır. Gələn il həm bu sahəyə nəzarət edilməsi, həm də bazarın satış qiymətlərinə nəzarət mexanizminin yaradılması arzuolunandır”.
“Tikinti şirkətlərinə güzəştlər verilməlidir”
“Əvvəlki illərdə Bakıda yeni çoxmənzilli binalar daha çox tikilirdi. 2022-ci ildə bu tikintilərin sayı azaldı. Bazarda qiymət artımları baş verdiyinə görə, tikinti şirkətləri də gözləyir ki, real bir qiymət formalaşsın və alıcılar da bu qiymətlərə uyğunlaşsın. Ona görə tikintilərin sayı əvvəlki qədər deyil. Bazarda qiymətlərin enməsi üçün müəyyən dövlət nəzarəti lazımdır. Bu sahədə bəzi güzəştlər də olmalıdır. Bakı və Abşerondakı istismar müddətini bitirmiş və qəzalı köhnə çoxmənzilli yaşayış binalarını dövlət deyil, özəl sektor sökür. Özəl sektorun onları sökməsi üçün mütləq satış olmalıdır. Satış üçün də qiymətlər münasib olmalıdır. Qiymətlərin tənzimlənməsi üçün isə dövlət tikinti şirkətlərinə güzəştlər verməlidir. Hansısa formada vergidən azadolmalar edilməlidir”.
